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Il governo ieri ha dato ufficialmente il via alla riforma del Catasto con il varo in Consiglio dei ministri della versione definitiva del decreto legislativo che riattiva le Commissioni censuarie, primo passo per la revisione completa dei meccanismi si valutazione (e quindi anche di tassazione) degli immobili.

Che cosa succederà

Le Commissioni censuarie, introdotte in Italia nel lontano 1886, in seguito alla definizione del primo assetto fiscale del Paese, sono tuttora esistenti, anche se di fatto in disarmo. In molti casi, infatti, non si riuniscono più magari anche da 15 anni. Una volta entrata in vigore la riforma, il compito delle commissioni sarà quello di definire i nuovi valori da utilizzare per gli estimi catastali, stabilendo il valore medio ordinario di tutti gli immobili attraverso l’elaborazione di un coefficiente che terrà conto della qualità del manufatto, della sua collocazione, dell’anno di costruzione, dello stato conservativo degli immobili e dei valori immobiliari della zona di cui fa parte. In particolare – e questa è la vera novità di questa riforma – il nuovo valore degli immobili in futuro sarà calcolato non più sul numero dei vani ma metri quadri.  

I nuovi valori patrimoniali

Il valore patrimoniale di un immobile sarà determinato a partire dal valore di mercato al metro quadro rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare per la tipologia di appartenenza del bene, a cui andrà applicato un fattore correttivo in funzione della localizzazione e di alcune caratteristiche edilizie. Il valore così ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell’immobile.

La rendita catastale verrà definita a partire dai redditi da locazione medi (fonte Omi), tenendo conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dei beni per destinazione catastale e ambito territoriale. Il valore così ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell’immobile e a questa cifra verranno poi applicate riduzioni che si riferiscono alle spese sostenute per la manutenzione straordinaria, l’assicurazione e i costi di amministrazione.

 

Quanto vale oggi il patrimonio

In totale, il valore del patrimonio immobiliare italiano posseduto dai privati ammonta a 5.559 miliardi di euro, quello delle società a 565. In testa alla classifica Lombardia e Lazio (rispettivamente con un valore di 794,8 e di 724,9 miliardi di euro. Seguono Toscana (504 miliardi di euro), Campania (491,4), Emilia Romagna (458,9), Veneto (440,3), Piemonte (394,4). Per quanto riguarda le proprietà di società, in testa Lazio (112,1 miliardi) e Lombardia (109,6). In base ai dati contenuti nelle “Statistiche catastali” realizzate dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con la Direzione Catasto, in base ai valori 2013 la rendita catastale complessiva attribuita allo stock immobiliare italiano ammonta a quasi 37 miliardi di euro, così ripartiti: 16,6 miliardi provengono dagli immobili censiti come abitazioni, 10,8 dagli immobili a destinazione speciale (categoria D), quasi 6 miliardi da negozi, locali di deposito, box e posti auto (categoria C), 1,5 dagli uffici (categoria A/10), 1,3 dagli immobili ad uso collettivo (categoria B) e 0,7 dagli immobili a destinazione particolare (categoria E). L’aumento sarà inevitabile, ma il governo ha già assicurato che la rivalutazione non produrrà un aumento del prelievo sui proprietari. Anche se il pericolo, evidentemente, c’è tutto.

 

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